Fyrir næstum því einni öld, nánar tiltekið árið 1929, var samþykkt frumvarp um stofnun verka­manna­bú­staða á Íslandi. Það leiddi til þess að hér varð til félagslegt íbúðakerfi sem óx jafnt og þétt í 70 ár. Tilgangur þess var tvíþættur. Annars vegar að gefa tekjulágu fólki tækifæri til að kaupa íbúðir fyrir félagsleg lán sem voru með lægri vöxtum, lengri lánstíma og þannig úr garði gerð að hægt var að fá lán fyrir hærra hlutfalli af kaupverði en hjá öðrum lánveitendum. Hins vegar var hægt að gerast leigjandi og greiða fyrir hóflega leigu, sem rúmaðist innan ráðstöfunartekna viðkomandi. En mikilvægast af öllu var að þetta fyrirkomulag tryggði fólki húsnæðisöryggi, lífsgæði sem ansi margir íbúar landsins vita ekki lengur hvað felur í sér. 

Fyrir 26 árum síðan, nánar tiltekið árið 1998, þá voru félagslegar íbúðir á landinu rúmlega ellefu þúsund talsins og kerfið hafði vaxið sérstaklega hratt á síðustu áratugum tuttugustu aldarinnar. Taka verður inn í reikninginn að íbúar landsins í upphafi þess árs voru 272.381 talsins. Um mitt þetta ár voru þeir orðnir 386.970 og hafði fjölgað um 114.589 á tímabilinu. Það eru fleiri en búa í dag í Kópavogi, Hafnarfirði, Garðabæ, Seltjarnarnesi og í Mosfellsbæ til samans.

Svartur dagur fyrir fátækt fólk

Ríkisstjórn Sjálf­­stæð­is­­flokks og Fram­­sókn­­ar­­flokks, sem mynduð var eftir alþing­is­­kosn­­ingar vorið 1995 og sat í þrjú kjörtímabil, innleiddi nýfrjálshyggju í íslenskt samfélag. Á meðal þess sem hún beindi sjónum sínum að voru húsnæðismál. Stjórnin lagði niður Húsnæðisstofnun ríkisins, hætti félagslegum lánveitingum og aflagði alla lánastarfsemi Byggingasjóðs verkamanna. Félagslega íbúðarkerfið var lagt niður með lögum sem tóku gildi á síðasta ári síðustu aldar. 

Ég hef áður skrifað um þau mótmæli sem ráðist var í vegna þessarar aðgerðar árið 1999. Alls 40 verkalýðs- og félagasamtök tóku þátt í þeim og Jóhanna Sig­urð­ar­dótt­ir, síðar for­sæt­is­ráð­herra og formaður Samfylkingarinnar, flutti lengstu þing­ræðu sög­unnar við aðra umræðu máls­ins til að sýna fram á and­stöðu sína gegn því. Þegar málið var svo afgreitt flutti Jóhanna aðra eft­ir­minni­lega ræðu þar sem hún sagði meðal annars: „Með atkvæða­greiðsl­unni sem hér fer fram er inn­sigluð ósvífn­asta og grimmi­leg­asta atlagan sem við höfum séð um ára­tuga skeið að kjörum fátæks fólks á Íslandi. Þetta er svartur dagur í sögu félags­legrar aðstoðar í hús­næð­is­málum fátæks fólks á Ísland­i.“

Ein stærstu hagstjórnarmistökin

Þeir sem sátu í félagslegu leiguíbúðunum á nákvæmlega þeim tíma sem kerfið var aflagt fengu að kaupa eignirnar á lágu verði. Þessar breytingar bjuggu til óhjákvæmileg ruðningsáhrif á húsnæðismarkaði og verð hækkaði. Þá gátu þessir heppnu sem unnu í húsnæðislottóinu selt félagslegu leiguíbúðirnar sem þeir fengu að kaupa á lágu verði og leyst út myndarlegan hagnað. Við það jókst eigið fé nokkur þúsund manns einu sinni. En félagslega íbúðarkerfið hvarf. 

Í staðinn þurfi tekjulágt fólk að fara að keppa á sömu forsendum og allir aðrir. Þeim var gert að fara inn á almenna markaðinn og kaupa íbúðir. Sú staða ýtti undir pólitískan hvata til að gera þessum hópi, sem glímdi við miklar hækkanir á íbúðarverði á sama tíma og aðgengi að lánum var skert, gylliboð. Það boð kom í aðdraganda kosninganna 2003, var sett fram af Framsóknarflokknum og fól í sér að veita fólki 90 prósent lán til húsnæðiskaupa. Í skýrslu rannsóknarnefndar um Íbúðalánasjóð, sem birt var sumarið 2013, var haft eftir Páli Péturssyni, fyrrverandi félagsmálaráðherra Framsóknarflokks, að hugmyndin hefði ekkert verið rædd innan flokksins fyrr en rétt fyrir kosningar og það hefði verið „einkennilegt hvað [hún] fæddist snarlega“. Þetta var því ekki úthugsuð langtímaaðgerð til að bæta húsnæðismarkað. Þetta var pólitískt skammtíma-töfrabragð til að ná í atkvæði.

Töfrabragðið virkaði, stjórnarsamstarfið var endurnýjað og árið 2004 var útlánum og fjármögnun Íbúðalánasjóðs breytt þannig að húsbréfakerfið var lagt niður og þess í stað var íbúðalánakerfið með beinum peningalánum tekið upp. Hámarkslánsfjárhæð var hækkuð og veðhlutfall lána hækkað úr 65 í 90 prósent. 

Dómur sögunnar yfir þessari aðgerð liggur nokkurn veginn fyrir. Í skýrslu Rann­sókn­ar­nefndar Alþingis um hrun­ið, sem kom út 2010, sagði að nefndin hafi flokkað ákvarð­anir rík­is­stjórn­ar­innar varð­andi end­ur­skipu­lagn­ingu hús­næð­is­mark­aðar og hækkun hámarks­láns­hlut­falls Íbúða­lána­sjóðs sem ein af stærri hag­stjórn­ar­mis­tökum í aðdrag­anda falls bank­anna. Í skýrslu Rannsóknarnefndar um Íbúðalánasjóð, sem birt var árið 2013, sagði einfaldlega um þessa breytingu: „Þessi vegferð endaði illa og varð þjóðinni dýrkeypt.“

Byggðum of lítið og tókum íbúðir undir gesti

Þessi „lausn“ varð að sjálfstæðum vanda sem ekki hefur tekist að vinda ofan af tveimur áratugum síðar. Hún blés upp bólu. Þetta var pólitísk ákvörðun sem gerði það að verkum að eft­ir­­spurn eftir íbúðum til kaups og leigu á almenna mark­aðnum jókst marg­falt á einni nótt­u. Lág­tekju­fólk og félags­lega við­kvæmt var skilið eftir úti í kuld­anum og mögu­leikum þeirra til að koma þaki yfir höf­uðið fækkað stór­kost­lega.

Staðan varð enn verri eftir bankahrunið. Frá byrjun árs 2009 og út árið 2016, á sjö ára tímabili, komu einungis 6.885 nýjar fullbúnar íbúðir inn á íslenskan markað. Til að setja þá tölu í samhengi þá er árleg íbúðaþörf á þessu ári einu saman, samkvæmt húsnæðisáætlun sveitarfélaga, 4.208 íbúðir. Það er rúmlega 60 prósent af þeim íbúðum sem byggðar voru á áðurnefndu sjö ára tímabili. Eftirspurn varð því langt umfram framboð og við höfum aldrei náð að vinna upp þennan slaka. 

Ofan á það fjölg­aði ferða­mönnum úr hálfri milljón í meira en tvær millj­ónir á nokkrum árum án þess að húsnæðisinn­við­ir, á borð við hót­el, væru til staðar til að hýsa þá alla. Því var hluti almenna íbúða­mark­að­ar­ins tek­inn undir það líka. A­ir­bn­b g­ist­ing á Íslandi tók af stað árið 2015 þegar erlendum ferða­­mönnum tók að fjölga veru­lega. Hún náði hámarki yfir sum­ar­mán­uð­ina árin 2017, 2018 og 2019, en þá voru jafnan yfir þrjú til fjögur þúsund íbúðir skráðar til útleigu í heild sinni á leigu­síð­unni. Þannig er staðan enn. Fjöldi íbúða sem voru í útleigu í gegnum Airbnb voru 3.716 í byrjun ágústs síðastliðins.

OECD-meistarar í íbúðaverðshækkunum

Svo er ferðaþjónusta mann­afls­frekur þjón­ustu­geiri með litla fram­leiðni. Til að hann gangi þarf mikið af starfs­fólki. Það kom að utan, og þurfti að búa einhversstaðar. Vöxtur hennar í að verða stærsta gjaldeyrisskapandi stoðin undir íslenska efnahagskerfinu leiddi líka til aukinnar eftirspurnar eftir starfsfólki í allskyns öðrum geirum. Fyrir vikið hefur erlendum ríkisborgurum sem búa á Íslandi fjölgað úr 18.820 frá því í lok árs 2010 í 65.870 um mitt þetta ár. Það eru fimm þúsund fleiri en búa í Reykjanesbæ og Akureyri samanlagt. 

Ef horft er á höfuðborgarsvæðið, þar sem næstum tveir af hverjum þremur íbúum landsins búa, hefur íbúðaverð nálægt því þrefaldast í krónum talið. Í úttekt OECD sem birt var í fyrra, þar sem greint var frá því að íbúðaverð hefði hækkað meira á Íslandi en í nokkru öðru landi sem á aðild að stofnuninni, kom fram að þegar búið var að leiðrétta fyrir verðbólgu hafði verðið rúmlega tvöfaldast. Hækkað um 104 prósent á tíu árum. Til samanburðar hækkaði húsnæðisverð í Noregi að raunvirði um 23 prósent á sama tíma. 

Mesti hækkunarfasinn hefur verið í tíð sitjandi ríkisstjórnar. Frá byrjun árs 2020 hefur íbúðaverðið hér hækkað um 69 prósent í krónum talið.

Leiguverð hefur líka hækkað, alls um 185 prósent frá byrjun árs 2011, sem hefur skilað því að um það bil helmingur leigjenda býr við íþyngjandi húsnæðiskostnað, en íþyngjandi húsnæðiskostnaður er skilgreindur sem húsnæðiskostnaður sem nemur að minnsta kosti 40 prósent af ráðstöfunartekjum.

Þessar hækkanir eru langt umfram verðbólgu og eru meginástæða þess að hlutfallsleg skuldastaða íslenskra íbúðareigenda er skapleg. Þeir sem geta ekki komist inn á húsnæðismarkað, fátækasta og viðkvæmasta fólkið, sitja eftir með afleiðingarnar. 

Skipt um kerfi og reynt að halda í

Til að takast á við þessa stöðu þá skiptu stjórnvöld um húsnæðisstuðningskerfi. Í því fólst að draga tennurnar úr vaxtabótakerfinu, sem gagnaðist best þeim tekjulægstu, og innleiða þess í stað skattfrjálsa nýtingu á séreignarsparnaði, sem nýtist fyrst og síðast tekjuhæstu hópum samfélagsins. Um það fjallaði ég hér:

Nið­ur­lagn­ing félags­lega íbúða­kerfis rík­is­ins færði fyrirliggjandi vand­a og áskoranir yfir á aðra, aðal­lega sveit­ar­fé­lög og á undanförnum árum hið svokallaða almenna íbúðakerfi. Það er til­raun til að end­ur­reisa vísi að félags­legu íbúð­ar­kerfi með ein­hverri aðkomu rík­is­sjóðs sem var lög­fest árið 2016 með lögum um almennar íbúð­ir. Mark­mið þeirra laga var að bæta hús­næð­is­ör­yggi þeirra sem eru undir ákveðnum tekju- og eignamörkum með því að auka aðgengi að öruggu og við­eig­andi leig­u­hús­næði. Þannig sé stuðlað að því að hús­næð­is­­­­kostn­aður sé í sam­ræmi við greiðslu­­­­getu þeirra sem leigja hús­næðið og fari að jafn­­­­aði ekki yfir 25-30 pró­­­­sent af tekjum þeirra að meðtöldum bótagreiðslum. 

Sjálfseignarstofnanir eins og Bjarg, sem hefur þegar afhent yfir eitt þúsund íbúðir og er með annað eins á leiðinni eða í undirbúningi, og Brák hafa byggt og keypt fjölda íbúða sem ætlaðar eru leigjendum undir ákveðnum tekju- og eignamörkum. Auk þess á Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) og rekur Bríeti leigufélag sem er rekið án hagnaðarsjónarmiða. Sveitarfélög eru líka stórtæk í eignarhaldi á félagslegu húsnæði og eru nokkuð stöðugt að bæta við það. Þar eru Félagsbústaðir, dótturfélag Reykjavíkurborgar, lang umsvifamest en félagið á alls um 3.111 íbúðir. 

Ómögulegt fyrir marga að kaupa

Samkvæmt HMS eru nauðsynlegar mánaðartekjur fyrstu kaupenda til að eiga efni á afborgunum af 30 ára verðtryggðu húsnæðisláni á meðalíbúð með 85 prósent veðsetningarhlutfalli 1,1 milljón króna í júlí 2024. Til samanburðar hefðu fyrstu kaupendur einungis þurft að hafa 630 þúsund krónur í mánaðartekjur til þess að geta staðið straum af afborgunum af sams konar húsnæðisláni á meðalíbúð með sömu greiðslubyrði í ársbyrjun 2020. Nauðsynlegar mánaðartekjur til að ráða við afborganir af meðalíbúð hafa því hækkað um rúm 70 prósent á tímabilinu en launavísitala Hagstofu hefur aðeins hækkað um 43 prósent frá janúar 2020 til júní 2024 og ráðstöfunartekjur á mann um tæplega 36 prósent. Þessi þróun hefur gert það að verkum að ómögulegt er fyrir stóra hópa að kaupa sér húsnæði án stuðnings frá foreldrum. Um það fjallaði ég hér:

Þessi þróun var að eiga sér stað á sama tíma og nýjum íbúðum í fyrra fjölgaði um 3.079 alls. Miðað við mannfjöldaþróun hefði þurft að byggja fjögur þúsund slíkar til að uppfylla eftirspurnina eftir íbúðum og því ljóst að uppbyggingin hefur alls ekki haldið í við vaxandi íbúðaþörf. Samkvæmt fyrirliggjandi mati sveitarfélaga þarf að bæta við 40.489 íbúðum á næstu níu árum – frá 2025 til 2033 – sem gera næstum 4.500 íbúðir að meðaltali á ári. Það hafa aldrei verið byggðar yfir fjögur þúsund nýjar íbúðir á einu ári í Íslandssögunni og árin sem við höfum náð að skila yfir þrjú þúsund íbúðum eru einungis þrjú talsins. 

Þúsundir bíða í mörg ár

Biðlistar eftir íbúðum í almenna eða félagslega kerfinu eru á sama tíma mjög langir. Á þeim eru mörg þúsund manns og biðtíminn er talinn í árum. Þeir sem geta ekki keypt sér húsnæði og komast ekki að í almenna eða félagslega kerfinu standa því frammi fyrir að þurfa að leigja af hagnaðardrifnum leigufélögum eða öðrum einkaaðilum sem leigja út íbúðir. Á þeim markaði eru tvö félög langstærst: annars vegar Heimstaden, sem á um 1.600 íbúðir og var nokkuð nýlega keypt af íslenskum lífeyrissjóðum, og hins vegar Alma leigufélag, sem er í eigu Mata-fjölskyldunnar, og á tæplega 1.100 íbúðir. 

Samkvæmt nýlegri greiningu HMS, sem birt var fyrir um mánuði, voru flestir samningar um markaðsleigu á höfuðborgarsvæðinu í kringum 290 þúsund krónur á mánuði, á meðan flestir samningar um almenna leigu voru í kringum 160 þúsund krónur. Þar munar um 130 þúsund krónum á mánuði.

Greiningin sýndi líka að markaðsleiga á höfuðborgarsvæðinu hafði hækkað um 8,2 prósent umfram verðbólgu á ársgrundvelli, á meðan almenn leiga hækkaði að meðaltali í takt við verðbólgu.

Neyðarástand sem okkur ber skylda til að leysa

Allt ofangreint sýnir að það er neyðarástand á húsnæðismarkaði. Við því þarf að bregðast bæði með stórtækum langtíma aðgerðum en ekki síður skammtíma aðgerðum sem auka framboð húsnæðis sem þegar er til staðar, en er að einhverjum ástæðum ekki nýtt sem heimili. Þetta er ein stærsta áskorun sem íslenskt samfélag stendur frammi fyrir. Það þarf að skilgreina íbúðir sem heimili, ekki fjárfestingarvöru og skilgreina húsnæðisöryggi sem mannréttindi, ekki forréttindi. 

Það þarf að hætta að innleiða hvata til að auka eftirspurn og grípa þess í stað til fjölbreyttra aðgerða til að auka framboð. Það á sér­stak­lega við um íbúðir handa þeim sem minnst hafa á milli hand­anna. Að þeirri stefnubreytingu þarf ríkið að koma ásamt sveit­ar­fé­lögum og eftir atvikum stétt­ar­fé­lög og ýmis félaga­sam­tök. ­Jafn­vel líf­eyr­is­sjóð­ir.

Ísland er gott og ríkt land. Hér hefur ýmis­legt breyst til mik­ils batn­aðar á síð­ast­liðnum ára­tug­um. Sú stað­reynd má hins vegar ekki breiða yfir það að hér er margt gert skakkt. 

Í sam­fé­lagi sem telur tæplega 387 þús­und manns, og er á meðal rík­ustu landa heims aðal­lega vegna þess að auð­lindir í sam­eig­in­legri eigu þjóðar eru nýttir til að skapa hag­vöxt, hlýtur að vera hægt að skapa hús­næð­is­kerfi þar sem flest­um, ef ekki öll­um, er tryggt hús­næði á verði sem þau ráða við.