Ég ætla að tala aðeins um tölur. Í fyrsta lagi ætla ég að benda á að íbúum landsins hefur fjölgað um 80 þúsund á 15 árum. Tveir þriðju hlutar þess hóps eru aðfluttir erlendir ríkisborgarar sem hefur að uppistöðu flutt hingað til lands til að starfa í ferðaþjónustu og tengdum greinum, þar sem verið hefur mikill uppgangur með tilheyrandi vexti. Samkvæmt nýlega birtri úttekt Efnahags- og framfarastofnunarinnar (OECD) hefur innflytjendum fjölgað hlutfallslega mest á Íslandi síðastliðinn áratug af öllum aðildarríkjum stofnunarinnar.

Í öðru lagi hefur fjöldi ferðamanna sem heimsækir Ísland árlega farið úr 488 þúsund árið 2010 í 2,2 milljónir í fyrra. Þegar vaxtaferlið byrjaði var augljóslega ekki til nægilegt magn af hótelherbergjum fyrir alla þessa gesti. Í staðinn voru fjöldi íbúða teknar af almennum markaði og þær leigðar ferðamönnum. 

Í þriðja lagi var ekki byggt nægilega mikið af íbúðum á árunum eftir hrun. Á sjö ára tímabili. frá 2009 til 2015, voru að meðaltali byggðar færri en eitt þúsund slíkar á ári. Það er minna en fjórðungur af árlegri íbúðaþörf í ár. 

Þessi staða hefur gert það að verkum að eftirspurn eftir húsnæði hérlendis er miklu meiri en framboð. 

Langt undir árlegri íbúðaþörf

Nýjum íbúðum í fyrra fjölgaði um 3.079 alls. Miðað við mannfjöldaþróun hefði þurft að byggja fjögur þúsund slíkar til að uppfylla eftirspurn og því ljóst að uppbyggingin hélt ekki í við vaxandi íbúðaþörf. 

Staðan í ár, samkvæmt mælaborði húsnæðisáætlanna sveitarfélaganna, er enn verri. Þar kemur fram að áætluð íbúðaþörf á landinu árið 2024 sé 4.208 en að vænt framboð íbúða á árinu sé 3.020. Þarna vantar næstum 1.200 íbúðir. Ofan í þetta ástand hefur tilkoma Þórkötlu, sem þann 12. ágúst síðastliðinn hafði fjárfest fyrir rúma 65 milljarða króna í kaupum á alls 852 fasteignum í Grindavík, haft mikil áhrif á markaðinn. Grindvíkingarnir sem selja kaupa enda aðrar eignir á meðan að húsin í Grindavík standa auð.

Staðan 2025 og 2026 versnar að óbreyttu. Á næsta áratug þarf að byggja 4.470 íbúðir að meðaltali á ári til að mæta eftirspurn. Fyrir yfirstandandi ár hafði það einungis gerst fjórum sinnum í Íslandssögunni að yfir þrjú þúsund íbúðir hafi verið byggðar á ári. Íbúðaþörfin verður því langt umfram vænt framboð. 

Rússland, Úkraína, Belarús og Ísland

Þessi þróun hefur leitt til þess að húsnæðisverð hefur hækkað meira á Íslandi en í nokkru öðru OECD-landi síðastliðinn áratug. Þegar búið er að leiðrétta fyrir verðbólgu hafði það meira en tvöfaldast. Þessi þróun hefur leitt af sér mikla og þráláta verðbólgu, sem náði um tíma tveggja stafa tölu og hefur nú verið yfir markmiði í fjögur ár. Til að bregðast við henni hækkaði Seðlabanki Íslands stýrivexti svo mikið að einungis fjögur lönd í Evrópu eru með þá hærri. Rússland og Úkraína sem eru í stríði, Belarús sem á landamæri að stríðinu og Tyrkland sem er í sérflokki með 50 prósent vexti. Stýrivextirnir á Íslandi, sem voru 1,5 prósent í upphafi kjörtímabils, hafa nú verið yfir níu prósent í 14 mánuði og gert það að verkum að vaxtakostnaður heimila landsins jókst um 40 milljarða króna milli áranna 2021 og 2023. 

Seðlabankinn hefur líka þrengt lánþegaskilyrði þannig að afborganir af lánum fyrstu kaupenda mega ekki vera umfram 40 prósent af ráðstöfunartekjum þeirra. Þegar það er mátað við að hlutfall landsmanna undir fertugu sem greiðir yfir 20 prósent af ráðstöfunartekjum sínum í vexti fór úr 13 prósent árið 2019 í 21 prósent árið 2023 þá er ljóst að um umtalsverða aðgangshrindrun er að ræða. Hún beinist fyrst og síðast gagnvart þeim sem geta ekki treyst á stuðning foreldra til að komast inn á húsnæðismarkað. Sá stuðningur hefur aukist gríðarlega og er verulega háður baklandi fólks. Það sést til að mynda á því að um 70 prósent íslenskra ríkisborgara í efsta tekjufimmtungi 25-29 ára á fasteign. Hjá neðsta tekjufimmtungnum er hlutfallið 30 prósent. 

Það að foreldrar eigi fjármagn til að hjálpa bornum sinum í́ þessu risaskrefi í lífinu er orðið lykilbreyta í því́ hvort þau eigi yfir höfuð möguleika á́ að eignast eigið húsnæði. Um það fjallaði ég hér:

Vantar 100 þúsund kall til að geta borgað af íbúð

Nauðsynlegar mánaðartekjur fyrstu kaupenda til að eiga efni á afborgunum af hefðbundnu verðtryggðu 30 ára húsnæðisláni voru 630 þúsund krónur í byrjun árs 2020. Í júlí síðastliðnum voru þær komnar upp í 1,1 milljón króna, og höfðu þar með hækkað um 70 prósent, samkvæmt tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Á sama tíma höfðu ráðstöfunartekjur á mann hækkað um tæplega 36 prósent. 

Í Noregi hefur verið stuðst við svokallaða hjúkrunarfræðinga-vísitölu (e. nurse index) til að mæla möguleika á kaupum á húsnæði. Hugmyndin er sú að einar reglulegar meðaltekjur hjúkrunarfræðinga séu eðlilegar tekjur sem þróist meira og minna óháð hagsveiflum. Þær eigi að duga til að standa undir afborgunum af lánum vegna kaupa á íbúðaeiningu.

Til að heimfæra þessa vísitölu upp á íslenskan veruleika má skoða meðaltal reglulegra heildarlauna hjúkrunarfræðinga. Í lok árs 2019 voru þau 794 þúsund krónur á mánuði sem þýddi að meðal hjúkrunarfræðingur gat vel keypt meðalíbúð með verðtryggðu láni og 85 prósent veðsetningu. Raunar voru tekjur hans 164 þúsund krónum yfir því sem hjúkrunarfræðingurinn þurfti að hafa til að geta ráðið við afborganir. 

Í lok síðasta árs voru regluleg heildarlaun hjúkrunarfræðinga orðin 1.006 þúsund krónur að meðaltali. Miðað við dæmið frá HMS hér að ofan þá vantaði meðal hjúkrunarfræðingnum tæplega eitt hundrað þúsund krónur á mánuði í tekjur til að geta staðið undir afborgunum á meðal íbúðinni. 

Íbúðir sem fjárfestingarvara

Það er hægt að halda áfram að vitna í tölur. Í lok ágúst 2024 voru til að mynda alls 157.237 fullbúnar íbúðir í landinu. Þar af eru um 96 þúsund íbúðir sem voru í eigu einstaklinga sem eiga aðeins eina íbúð, en tæplega 58 þúsund íbúðir eru í eigu lögaðila eða einstaklinga sem eiga fleiri en eina íbúð. Árið 2004 voru um 72 prósent allra íbúða í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð en hlutfallið er um 61 prósent í dag. 

Af um 47 þúsund viðbótar íbúðum sem bæst hafa við í eignarhaldi einstaklinga og lögaðila á landinu öllu síðustu tvo áratugi er einungis um þriðjungur þeirra í eigu einstaklinga sem eiga eina íbúð eða um 16 þúsund talsins. Á sama tíma hefur íbúðum í eigu einstaklinga sem eiga fleiri en eina íbúð fjölgað um 16 þúsund talsins.

Tölur HMS benda til að sífellt fleiri fjársterkir einstaklingar og fjárfestingarfélög séu að kaupa íbúðir sem fjárfestingarvöru, ekki sem heimili. Miklar hækkanir á íbúðaverði umfram verðbólgu á undanförnum árum hafa gert slík kaup eftirsóknarverða fjárfestingu sem skilar betri ávöxtun en margar hefðbundnari fjárfestingar eins og hlutabréf eða skuldabréf. 

Leigan hafði ekki hækkað jafn mikið síðan 2017

Líkt og áður sagði þá hafa margar íbúðir verið teknar af almennum markaði til að leigja þeim mikla fjölda ferðamanna sem sækir Íslands heim.

Þetta hefur að mestu gerst í gegnum Airbnb. Slík g­ist­ing á Íslandi tók af stað árið 2015. Fjöldi íbúða sem voru í útleigu í gegnum Airbnb var 3.716 í byrjun ágústs síðastliðins. 

Markaðsleiga hefur líka haldið áfram að hækka hratt umfram fasteignaverð og verðbólgu. Í nýlegri skýrslu frá HMS kom fram að hækkunin í júlí hafi verið svo mikil að það þurfi að leita aftur til ársins 2017 til að finna viðlíka hækkun á markaðsleigu umfram verðbólgu. Þar sagði enn fremur að í júlí hafi verið um þrír virkir leitendur á myigloo.is, helsta markaði fyrir leiguhúsnæðis á Íslandi, fyrir hvern leigusamning sem var skráður í leiguskrá í gegnum vefinn. „Þetta hlutfall hefur aukist töluvert á síðustu mánuðum, en til samanburðar voru skráðir leigusamningar í gegnum vefinn nálægt því að vera jafnmargir og virkir leitendur í ársbyrjun.“ 

Fyrir vikið verður sífellt erfiðara að fá leiguíbúð og nær ómögulegt fyrir stóra hópa að leggja nokkuð fyrir til mögulegra eignakaupa samhliða því að greiða markaðsleigu. 

Afleiðing af pólitískum ákvörðunum

Samandregið þá er mikill vandi á íslenskum húsnæðismarkaði. Staðan er allt önn­ur en hún var þeg­ar síð­ast var kos­ið til Al­þing­is. Vext­ir eru miklu hærri, hús­næð­isverð hef­ur hækk­að mik­ið, leigumarkaðurinn er verulega erfiður og leið fyrstu kaup­enda inn á hús­næð­is­mark­að­inn er ansi grýtt, nema hægt sé að treysta á væn­an fjár­hags­stuðn­ing frá for­eldr­um eða öðr­um.

Staðan er afleiðing af pólitískum ákvörðunum síðustu ára. Ákveðið var að leggja alla áherslu á að auka það tekjuflæði sem ferðaþjónustan kom með inn í hagkerfið. Það skilaði gríðarlegri fjölgun íbúa og ferðamanna, með tilheyrandi álagi á húsnæðismarkað. Þessi vinnuaflsfreka grein tekur undir sig mikið húsnæði, bæði til að hýsa ferðamenn og nýja íbúa. Neikvæð hliðaráhrif þess eru að það verður til kostnaður fyrir alla íbúa landsins, skortur á íbúðahúsnæði. Til að takast á við þetta hafa stjórnvöld fyrst og síðast ráðist í aðgerðir sem auka eftirspurn, ekki framboð, og gera vandann um leið verri. Þeim aðgerðum hefur oftar en ekki verið beint að best settu hópum samfélagsins. Um það skrifaði ég til dæmis hér:

Ég tók þátt í vinnu við að móta lausnir á þessum vanda nýverið á vettvangi Samfylkingarinnar. Vinnu sem nú er orðin stefna flokksins fyrir komandi kosningar og var kynnt í útspili hans í húsnæðis- og kjaramálum á miðvikudag. 

Bráðaaðgerðir til skemmri tíma

Þar er lagt fram framkvæmdarplan sem hefur það skýra markmið að endurreisa velferð á Íslandi ásamt því að ýta undir sjálfbæran vöxt, í stað þess vaxtar sem hefur verið á kostnað velferðar á síðustu sjö árum. 

Það á að lækka vexti og ná niður verðbólgu með styrkri og ábyrgri efnahagsstjórn. Í því felst meðal annars að taka upp stöðugleikareglu um jafnvægi tekna og rekstrarútgjalda með tilliti til hagsveiflunnar, setja reglur um innri endurskoðun hjá ríkisstofnunum og fela erlendum sérfræðingum að vinna hvítbók um hagræðingu og skilvirkni í ríkisrekstri. Í því felst að fjármagna þær aðgerðir sem ráðast á í með aukinni skattlagningu á breiðu bökin en án þess að hækka tekjuskatt á heimili landsins eða að auka skuldir ríkissjóðs.

Í planinu felst að ráðast í bráðaaðgerðir í húsnæðismálum til að fjölga íbúðum á markaði um allt að tvö þúsund næstu tvö árin. Það verður gert með því að tryggja að íbúðir séu fyrst og síðast nýttar sem heimili. Það verður gert með því að takmarka heimagistingu líkt og Airbnb við eigin lögheimili og sumarbústaði og heimila sveitarfélögum að leggja á sérstakan „tómhús-skatt“ á íbúðir þar sem enginn er með skráð lögheimili. Hann á að ná jafnt til þeirra sem eru að leigja út aðra íbúð í skammtímaleigu og þeirra sem eru að kaupa íbúðir sem fjárfestingarvöru en ekki að leigja þær út.  

Það verður líka gert með því að liðka fyrir uppbyggingu vandaðs færanlegs húsnæðis og með hvötum til að breyta vannýttu atvinnuhúsnæði í íbúðir.

Kerfisbreyting til lengri tíma

Til lengri tíma þarf ríkið að taka að sér að innleiða kerfisbreytingar sem stuðla að betra jafnvægi milli framboðs og eftirspurnar á húsnæðismarkaði. Það verður gert með því að gera uppbyggingu nýrra íbúðahverfa fjárhagslega sjálfbæra fyrir sveitarfélög, til dæmis með innviðalánum úr ríkissjóði eða frekari eftirgjöf á virðisaukaskatti við byggingu leikskóla og skóla. Það verður gert með því að einfalda skipulagsferlið og fjölþættum aðgerðum til að koma í veg fyrir samfélagslega dýrt lóðabrask.

Það verður gert með því að semja um stórtæka uppbyggingu hlutdeildarlánaíbúða við byggingaraðila sem uppfylla skilyrði um traustan fjárhag, þekkingu og reynslu og greiða hlutdeildarlán út til byggingaraðila á framkvæmdatíma sem gengur svo áfram til fyrsta kaupanda við gerð kaupsamnings. Það verður gert með því að veita húsnæðisfélögum sem rekin eru án hagnaðarsjónarmiða 60 prósent endurgreiðslu á virðisaukaskatti við byggingu íbúða, með því að nýta ríkislóðir til íbúðauppbyggingar og með því að tryggja að stór hluti íbúðanna verði á vegum húsnæðisfélaga án hagnaðarsjónarmiða. Það verður gert með því að styðja við uppbyggingu félagslegs eignaríbúðakerfis og liðka fyrir aðkomu lífeyrissjóða að slíkum verkefnum. Það verður gert með því að leggja niður sérstakan húsnæðisstuðning sveitarfélaga og koma upp einu samræmdu kerfi á vegum ríkisins með viðmiði um að húsnæðiskostnaður sé ekki umfram 40 prósent af ráðstöfunartekjum.

Þetta verður gert með því að næsta ríkisstjórn taki forystu í því að taka á þeim samfélagslega vanda að hér ríkir neyðarástand á húsnæðismarkaði. Það verður gert með því að leita lausna með áræðni, þor og kjark að leiðarljósi. Það verður gert með því að kjósa yfir okkur stjórn sem lítur á heimili sem mannréttindi, ekki forréttindi. 

Valið er ykkar 30. nóvember næstkomandi.